Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Sie wollen weniger Steuern zahlen, dafür Ihr Geld aber nicht sinnlos ausgeben, sondern als Nebeneffekt einen Vermögenswert schaffen? Dann bietet sich ein ebenso altes wie bekanntes Steuersparmodell an. Sie erwerben eine Wohnung und finanzieren den Kaufpreis vollständig über ein Darlehen. Anschließend vermieten Sie die Wohnung und erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn die Miete geringer als die Ausgaben (zum Beispiel die die Darlehenszinsen) ist, machen Sie Verluste, die Sie mit anderen – positiven – Einkünften (zum Beispiel aus einem Gewerbebetrieb oder einer selbständigen Tätigkeit) verrechnen können. Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit Ihre Steuerlast sinken.

Je niedriger Ihre Mieteinnahmen sind, um so größere Verluste entstehen und um so weniger Steuern müssen Sie zahlen. Damit Sie die Verluste aber voll steuerlich geltend machen können, müssen Sie bei der Höhe der Mieteinnahmen bestimmte Grenzen beachten.

Denn Sie können die Verluste nur von der Steuer absetzen, wenn Sie die Absicht haben, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Sofern Sie eine zu geringe Miete vereinbaren, können Sie nur einen Teil der Ausgaben, die auch als Werbungskosten bezeichnet werden, bei der Steuer berücksichtigen. Das Finanzamt teilt die Ausgaben in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Dem entgeltlichen Teil steht die vereinbarte Miete gegenüber, die Werbungskosten können Sie in Höhe dieses Anteils absetzen; der unentgeltliche Teil bleibt steuerlich unbeachtlich, die Ausgaben tragen Sie allein. Wie können Sie sicherstellen, daß das Finanzamt Ihre vollen Ausgaben anerkennt?

Ausgangsfall: Sie erwerben eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von EUR 200.000,00, den Sie vollständig über eine Bank finanzieren. Die jährlichen Werbungskosten belaufen sich auf EUR 12.000,00. Die ortsübliche Miete für die Wohnung beläuft sich auf EUR 1.000,00 pro Monat.

1. EUR 400,00 als vereinbarte Miete pro Monat

Nach § 21 Absatz 2 Einkommensteuergesetz sind die Ausgaben aufzuteilen, wenn die vereinbarte Miete weniger als 56% der ortsüblichen Miete beträgt. Bei dieser Miethöhe geht der Gesetzgeber davon aus, daß Sie nicht die Absicht haben, dauerhaft Einkünfte aus Vermietung zu erzielen.

Wenn Sie eine Miete von EUR 400,00 pro Monat vereinbaren, erreichen Sie nur 40% der ortsüblichen Miete, was dem entgeltlichen Teil entspricht. Deswegen können Sie auch von den Werbungskosten von EUR 12.000,00 nur 40%, also EUR 4.800,00, absetzen. Den restlichen, unentgeltlichen Teil tragen Sie allein.

Bei einer Jahresmiete von EUR 4.800,00, würden Sie weder einen Gewinn noch einen Verlust erzielen. Die steuerliche Auswirkung wäre gleich null.

2. EUR 600,00 als vereinbarte Miete pro Monat

Aufgrund eines Urteils des Bundesfinanzhofes (Aktenzeichen IX R 48/01) hängt die Höhe des Abzugs von Werbungskosten von einer Ertragsprognose ab, wenn Sie als Miete mindestens 56% und nicht mehr als 75% der ortsüblichen Miete vereinbaren.

Eine vereinbarte Miete in diesem Bereich stellt ein Beweisanzeichen dar, welches gegen die Absicht spricht, dauerhaft Einkünfte aus Vermietung zu erzielen. Das Beweisanzeichen müssen Sie entkräften, wenn Sie die Werbungskosten in voller Höhe abziehen wollen.

Dies geschieht mittels einer Ertrags- oder Überschußprognose über die erwarteten Einnahmen und Ausgaben während der Nutzungsdauer.

Ergibt die Prognose einen Überschuß zu Ihren Gunsten, können Sie die gesamten Werbungskosten geltend machen. Sofern Sie eine Miete von EUR 600,00 pro Monat vereinbaren, würde sich ein steuerlicher Verlust von EUR 4.800,00 ergeben (Einnahmen EUR 7.200,00 – Ausgaben EUR 12.000,00).

Wenn die Prognose zu einem negativen Ergebnis führt, können Sie nur für den entgeltlichen Teil die Werbungskosten abziehen. Der entgeltliche Teil beläuft sich – bezogen auf die ortsübliche Miete von EUR 1.000,00 – bei einer vereinbarten Miete von EUR 600,00 auf 60%. Die abzugsfähigen Werbungskosten betragen damit EUR 7.200,00. Bei einer Jahresmiete von EUR 7.200,00 würden Sie weder einen Gewinn noch einen Verlust erzielen; es ergibt sich keine steuerliche Auswirkung.

3. EUR 750,00 als Miete pro Monat

Bei einer vereinbarten Miete, die mindestens 75% der ortsüblichen Miete beträgt, können Sie die Werbungskosten in voller Höhe abziehen. Die Höhe der Miete indiziert, daß Sie die Absicht haben, Einkünfte aus Vermietung zu erzielen.

Wenn Sie eine Miete von EUR 750,00 pro Monat bzw. eine Jahresmiete von EUR 9.000,00 vereinbaren, erzielen Sie aufgrund der Werbungskosten in Höhe von EUR 12.000,00 einen steuerlichen Verlust von EUR 3.000,00, der Ihr zu versteuerndes Einkommen mindert.

4. Ortsübliche Miete

Doch was ist die „ortsübliche Miete“? Ortsüblich ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung gezahlt wird (R.162 der Einkommensteuer-Richtlinien). Diese Miete ist um die umlagefähigen Kosten nach der II. Berechnungsverordnung („Betriebskosten“) zu erhöhen.

Ob eine Miete ortsüblich ist, können Sie einerseits den Mietspiegeln entnehmen. Es handelt sich um eine Übersicht der in einer Gemeinde üblichen Vergleichsmieten. Andererseits können Sie die ortsübliche Miete durch eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder durch die Bezeichnung von (drei) vergleichbaren Wohnungen bestimmen.

Die prozentualen Grenzen, wie vorstehend angeführt, müssen Sie während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses beachten. Sofern Sie mit der vereinbarten Miete die ortsübliche Miete während der Laufzeit des Vertrages unterschreiten, können Sie möglicherweise nicht mehr die vollen Werbungskosten abziehen. Deshalb ist die vereinbarte Miete entsprechend zu erhöhen, wenn die ortsübliche Miete steigt.

Haben Sie die Miete nicht rechtzeitig erhöht, könnten Sie zwar grundsätzlich auch rückwirkend eine höhere Miete vereinbaren und damit die Grenzen wahren. Doch vertreten die Finanzgerichte hier keine einheitliche Linie. Manche Finanzgerichte halten die rückwirkende Mieterhöhung für wirksam, andere nicht. Ob Sie Erfolg haben, hängt deswegen von Faktoren ab, die Sie kaum beeinflussen können.